국내 부동산시장이 금리와 정책 변수 속에서 뚜렷한 방향성을 찾지 못한 채 관망세를 이어가고 있다. 일부 지역에서 거래 회복 조짐이 나타나고 있으나, 시장 전반으로 확산되기에는 여전히 제약 요인이 많다는 분석이 나온다.
최근 수도권을 중심으로 아파트 거래량은 지난해 저점 대비 소폭 증가했지만, 가격 상승세는 제한적인 흐름을 보이고 있다. 실수요 위주의 거래가 이어지는 가운데, 투자 수요는 여전히 위축된 상태다. 고금리 기조가 장기화되면서 대출 부담이 커진 점이 매수 심리를 억누르고 있다는 평가다.
정부의 부동산 규제 완화 기조도 시장에 즉각적인 반등 효과를 주지는 못하고 있다. 대출 규제 일부 완화와 세제 부담 조정에도 불구하고, 향후 금리 방향과 경기 전망에 대한 불확실성이 시장 참여자들의 신중한 태도를 강화하고 있다.
전세시장은 지역별로 온도 차가 뚜렷하다. 수도권 일부 지역에서는 전세 가격이 안정세를 보이거나 소폭 상승한 반면, 지방을 중심으로는 여전히 약세 흐름이 이어지고 있다. 전세 수요가 월세로 이동하는 현상도 지속되며 임대차 시장 구조 변화가 가속화되는 모습이다.
전문가들은 단기적으로 부동산시장이 급격한 반등보다는 조정과 안정 국면을 이어갈 가능성이 크다고 보고 있다. 실물경제 회복 속도와 금리 인하 시점, 추가 정책 변화 여부가 향후 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 지목된다.
부동산시장은 점진적인 회복 가능성을 내포하고 있으나, 당분간은 관망과 선택적 거래가 중심이 되는 국면이 이어질 것이라는 분석이 우세하다.
이러한 시장 분위기 뒤에는 지난 2023년부터 이어진 글로벌 고금리 기조의 장기화가 핵심 배경으로 작용한다. 한국은행은 물가 안정을 최우선 과제로 삼으며 기준금리를 3.5% 수준에서 유지하고 있어, 대출 금리 부담이 가계의 주택 구매 심리를 크게 위축시켰다.
건설 업계는 자금 조달의 어려움과 미분양 주택 증가로 이중고를 겪고 있다. 특히 중소 건설사의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려는 여전히 잠재적 위험 요인으로 지적된다.
국토교통부 발표에 따르면, 2025년 말 기준 전국 미분양 주택은 약 7만 5천 호를 기록하며 2024년 대비 15% 증가했다. 특히 지방 중소도시의 미분양 물량은 전체의 70%를 상회하는 것으로 나타났다.
전세 시장에서는 2023년 불거진 전세 사기 여파로 빌라, 오피스텔 등 비아파트 상품의 전세 기피 현상이 심화되며 월세 전환 가속화가 관측된다. 한국부동산원 조사 결과, 2025년 12월 전국 주택 전월세 전환율은 6.5%로 전년 동기 대비 0.5%포인트 상승했다.
정부는 전세 사기 피해자 지원을 위한 특별법(전세사기 피해지원 및 주거안정에 관한 특별법)을 지속적으로 보완하며 대응하고 있다.
향후 부동산 시장의 주요 관전 포인트는 세 가지로 요약된다. 한국은행의 기준금리 인하 시점과 폭이다. 미국의 금리 정책과 국내 물가 상황에 따라 하반기 인하 가능성이 조심스럽게 점쳐진다.
정부의 추가적인 부동산 규제 완화 정책의 구체화 여부다. 특히 재건축·재개발 규제 완화 및 종합부동산세 개편 방향이 시장에 미칠 영향이 크다.
