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27. 배당순위
27. 배당순위 0순위 ; 경매집행비용, 필요시, 유익비1순위 ; 주택임대차보호법상 소액보증금 중 일정금액 상가임대차보호법상 소액보증금 중 일정금액 근로기준법상 임금채권 중 일정금액, 최종 3월분 임금 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금2순위 ; 국세, 지방세, 그 가산금(당해세)3순위 ; 당해세를 제외한 국세, 지방세, 저당권, 전세권, 가등기담보권, 대항요건과 확정일자 갖춘 임차보증금4순위 ; 1순위 임금채권을 제외한 임금채권5순위 ; 법정기일이 전세권, 저당권, 질권 설정일보다 늦은 국세, 지방세6순위 ; 의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료, 공과금7순위 ; 기타 일반채권 {참고} 경매목적물의 필요비, 유익비(1) 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요 또는 유익비를 저당물의 경매대가에서 우선 상환 받을 수 있다.(2) 제3취득자가 지불한 필요비, 유익비는 부동산 가치 유지, 증가를 위하여 지출된 공익비용이므로 우선적으로 배당받을 수 있다.
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-10 15:47
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26. 배당
26. 배당 1. 배당요구의 종기 결정 및 공고 (1) 개편된 민사집행법에서는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생길 때 (그 개시결정 전에 다른 경매개시결정이 있는 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 한다. (2) 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구 종기를 공고하고 제91조 4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조 1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다. (공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 하여야 한다.) 민사집행법 제91조 4
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-10 15:40
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25. 채권계산서 제출
25. 채권계산서 제출 1. 배당기일 통지 (법 제146조) 제146조 (배당기일)매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지할여야 한다. 다만, 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 아니한다. 2. 매수인이 매각대금을 지급하면 법 제147조 1항 5호에 규정한 금액을 합산하여 배당할 금액으로 정한 다음 배당을 실시하게 된다. 제147조 (배당할 금액 등)① 배당할 금액은 다음 각호에 규정한 금액으로 한다.1. 대금2. 제138조 제3항 및 제142조 제4항의 경우에는 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급ㆍ충당까지의 지연이자3. 제130조 제6항의 보증(제130조 제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)4. 제130조 제7항 본문의 보증 가운데 항고인이 돌려 줄 것을 요구하지 못하는 금액 또는 제130조 제7항 단서의 규정에 따라 항고인이 낸 금액(각각 제130조 제8항에 따라 준용되는 경우를 포함한다.)5. 제138조 제4항의 규정에 의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증(보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있는 때에는 보증을
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-09 15:06
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24. 소유권 이전등기
24. 소유권 이전등기 1. 매수인이 잔금을 모두 완납하면 소유권을 이전하는 등기를 신청하여야 한다. (민법 제187조) 2. 소유권이전 촉탁등기 신청의 절차(1) 대금납부① 취득세 : 낙찰가의 2%이며, 대금납부일로부터 30일 이내에 납부하여야 하며 농특세는 취득세액의 10%를 납부② 등록세 : 낙찰가의 2%, 교육세 : 등록세액의 20%, 국민채권매입말소등기 비용 (대금납부일로부터 60일 이내 신청) 3. 낙찰로 인한 등기부에 말소되는 등기(말소촉탁 대상이 아닌 등기) (1) 말소대상 등기① 저당권(근저당권)② 가압류(압류)③ 기준권리보다 후순위 용익권(지상권, 전세권, 임차권)④ 선순위 전세권자가 배당요구를 했을 때(2002. 7. 1. 이후 신청사건) (2) 말소대상이 아닌 등기① 예고등기② 선순위 가처분, 가등기, 지상권 등기③ 구 민사소송법에 의한 2002. 7. 1. 이전 신청사건으로 전세권으로 기입등기일 기준으로 6월 이상 존속기간이 남아있는 경우④ 배당요구를 하지 않은 전세권자⑤ 전 소유자에 대한 가압류등기 {참고}등기 지연시 과태료는 2개월 미만은 등록세액의 5%이고, 1년 이상은 30%이다. 매수인이 매각대금날로부터 60일 이내에 소유권이
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-08 16:08
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23. 대금납부 (매각대금의 지급) 기한, 기일
23. 대금납부 (매각대금의 지급) 기한, 기일 1. 대금납부기한(법 제142조) 제142조 (대금의 지급)① 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.② 매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.③ 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.④ 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.⑤ 제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다.⑥ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다. 2. 대금납부방법 (1) 잔금은 전액 현금으로 납부하여야 한다. 매수인은 납부명령서를 수령하여 법원 내 은행에서 잔금을 납부한 후 영수증을 법원 담당 경매계에 수령하고, 대금완납증명서를 발급받는다. (매수인은 매각
- 정병화 교수 기자
- 2008-09-08 15:44
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▣ 부동산 매매관련 제반 절차 및 세금
▣ 부동산 매매관련 제반 절차 및 세금 매매계약 → 중도금지급 → 잔금청산(취득세) → 소유권이전등기(등록세) 1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름 양도자 취득자 부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. ② 취득부동산의 소유권을 등기하기 전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한 다. ① 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. ③ 소유권등기 신청시에는 등기소 에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다. ④ 취득한 날로부터 30일 이내에 취득세를 해당시·군·구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다. ⑤ 연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없 는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있 다. ▣ 부동산 취득시 자금출처조사 면제 기준 구분 취득재산 채무상환 총액한도 주택 기타재산 1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이상인 자 2억원 4억원 5천만원 1억원 5천만원 2억5천만원 5억원 2.
- 이권희 기자
- 2008-09-07 22:24
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부동산매매에 따른 제반세금
부동산매매에 따른 제반세금 P {MARGIN-TOP: 2px; MARGIN-BOTTOM: 2px}1) 부동산 매도시 ▣ 양도소득세 가. 과세물건 ① 토지, 건물의 양도소득 ② 부동산에 관한권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도 소득 ③ 비상장법 인의 주식 출자지분 및 일정한 상장 주식 ④ 기타자산 나. 과세표준 계산방법 • 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 • 양도차익 = 양도소득금액 장기보유특별공제 2원화 ① 3년이상 4년미만 보유시 10%부터 보유기간 매1년이 증가할 때마다 3%씩 추가로 공제하여 10년이상 보유시 최고 30%까지 공제. ② 다만 1세대 1주택에 대하여는 3년이상 4년미만 보유 12%부터 보유기간 매1년이 증가할때마다 4% 추가로 공제하여 20년이상 최고 80%까지 공제. • 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년,자 산종류별로) = 과표 구분 양도소득세율 토지,건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유 기간 2년 이상인 자산 과세표준 세율 1천만원 이하 9% 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원초과액의18% 4천만원 초과 8천만
- 이권희 기자
- 2008-09-07 22:22
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투자대상인 경매부동산을 찾고 권리분석하기
투자대상인 경매부동산을 찾고 권리분석하기 김태석 변호사 부동산경매에 대한 관심이 뜨겁다. 부동산경매 책들이 계속 출판되고 있다. 케이블 방송에서는 부동산경매 강의가 연일 이어지고 있다. 사설 강습소에서는 계속 부동산경매 강의가 성황이다. 이러한 영향으로 독자들도 부동산경매에 대한 관심이 생겼을 것이다. 그럼 투자대상인 경매부동산을 어떻게 찾고, 어떻게 권리분석할 수 있을까? 경매부동산을 찾고 권리분석을 하는 방법은 ① 대법원의 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr/) 등 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하는 방법, ② 변호사, 법무사 또는 공인중개사의 도움을 받는 방법 등이 있다. 첫 번째 방법 _ 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하기 일반인의 입장에서 가장 손쉽게 경매부동산을 찾고 권리분석을 하는 방법은 인터넷상의 부동산경매 사이트를 활용하는 방법이다. 인터넷상 부동산경매 사이트 중 무료로 운영되고 있는 것은 대법원의 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr/), 온옥션 등이 있다. 유료로 운영되고 있는 것은 경매공매가이드, 굿옥션, 부동산채널, 스피드옥션, 인포케어, 지지옥션, 케이아이옥션, 규옥션
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 14:07
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주택재건축조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세를 납부해야하는지 여부
주택재건축조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세를 납부해야 하는지 여부 김태석 변호사 사례) A 주택재건축조합은 조합규약에 조합원들의 토지신탁의무를 규정하였고, 조합규약에 따라 조합원들로부터 토지를 신탁받았다. 신탁등기시 A 주택재건축조합은 취득세를 납부해야 할까? 해설) 주택재개발사업의 경우 조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받지 아니한 상태에서 사업을 시행한다. 반면, 주택재건축사업의 경우 조합은 조합규약에 조합원들의 토지 등 신탁의무를 규정하고, 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 사업을 시행한다. 조합원들이 토지 등을 조합에 신탁하지 아니한 경우, 주택재건축조합은 조합규약에 근거하여 조합원들에게 토지 등을 신탁하라는 내용의 신탁소송을 제기하고, 법원의 판결에 의하여 강제로 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 이행한다. 주택재건축조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 종전의 노후․불량 건축물을 철거하고, 새로운 공동주택을 신축한 다음 신축 아파트를 조합원 및 일반에게 분양한다. 사업구역 내 토지는 주택용 토지와 비주택용 토지(도로, 공원 등)로 구분된다. 주택용 토지는 관리처분계획에 의하여 조합원용 토지와 일반분양용 토지로 구분된다. 여기
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 14:03
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주택재건축사업구역내에 있는 협동주택의 소유자가 각자 조합원이 될수있을까?
주택재건축사업구역 내에 있는 협동주택의 소유자가 각자 조합원이 될 수 있을까? 김태석 변호사 사례) A, B, C, D는 단독주택재건축사업구역 내에 협동주택을 소유하고 있다. A, B, C, D는 각자 재건축조합의 조합원이 될 수 있을까? 각자 아파트 분양권을 취득할 수 있을까? 해설) 1985년 이전에는 단독주택용 택지에 공동주택을 건축할 수 없었고, 다세대주택, 다가구주택이 인정되지 아니하였다. 그런데도 1970년부터 1984년 사이에 단독주택용 택지에 사실상 다세대주택, 다가구주택을 신축한 경우가 있다. 즉 각 세대가 구조상 분리되어 있고, 각 세대의 소유자가 별도로 존재하지만, 건물등기부상에는 각 세대의 소유자가 주택의 공유자로 등기된 것이다. 이러한 주택을 협동주택이라고 한다. 협동주택은 서울특별시 10여곳에 1400여동이 있고, 주로 강북의 동대문, 은평, 성동, 중량, 중구 등에 분포되어 있다. 이러한 협동주택은 공동주택이 아닌 단독주택으로 취급되었다. 주택재개발사업에 있어서는 협동주택 소유자는 각자 조합원지위를 취득하고, 각자 아파트 분양권을 취득한다. 즉, 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분등기 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:59
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재건축조합원 지위 승계 금지에 관하여
재건축조합원 지위 승계 금지에 관하여 김태석 변호사 사례) 갑은 2008. 8. 서울 서대문구 남가좌동에 있는 한 다세대주택을 매수하였다. 그 주택은 주택재건축사업구역 안에 위치해 있다. 재건축조합은 2007. 11. 조합설립인가를 받았다. 매매계약 당시 공인중개사인 병은 ‘매도인이 지방으로 주민등록을 이전하면 매수인이 아파트분양권을 받을 수 있다’고 설명하였다. 매도인 을은 자신이 주민등록을 부산으로 이전하겠다는 각서를 써서 매수인 갑에게 주었다. 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 매수인 갑은 조합원지위를 취득할 수 있을까? 조합원지위를 취득할 수 없다면 매수인 갑은 매매대금을 돌려받을 수 있을까? 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을까? 단, 매도인은 자신의 주민등록만을 부산으로 이전하였으나, 가족과 함께 현재 자신이 매각한 주택의 인근에 있는 다세대 주택에서 거주하고 있다. 해설) 주택재건축사업에서는 조합원이 되기 위해서 두 가지 조건을 모두 갖추어야 한다. 첫째, 사업구역 내에 토지 및 그 지상에 있는 건축물을 소유하고 있어야 한다. 둘째, 재건축사업에 동의해야만 한다. 이 두 가지 조건을 갖추어도 조합원의 지위를 취득할 수
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:56
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재건축아파트를 경락받은 경우 조합원 지위승계 여부
재건축아파트를 경락받은 경우 조합원 지위 승계 여부 김태석 변호사 사례) 甲은 서울에 있는 재건축아파트(조합원 乙의 소유)를 경락받아 대금을 납입하였다. 甲은 조합원 지위를 승계할 수 있을까?(단, 재건축조합은 2003. 12. 30. 조합설립인가를 득하였고, 조합원 乙은 2003. 12. 30. 경매대상물인 아파트의 소유권을 취득하였다.) 해설) 재건축아파트가 경매물로 나온 경우에는 입찰 예정자는 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부에 관하여 세심한 검토를 한 이후에 입찰에 참여해야만 한다. 재건축아파트의 시가는 일반적으로 조합설립인가시, 사업시행인가시, 관리처분계획인가시 폭등하는 것이 일반적인 현상인데, 만일 경락인이 조합원 지위를 승계할 수 없게 되는 경우 조합은 경락인이 취득한 아파트에 대하여 조합설립인가일을 기준으로 현금청산을 하게 되므로, 경우에 따라서는 조합이 현금청산시 지급하는 금액이 경락인이 재건축아파트를 경락받을 때 지급한 금액보다 적을 수도 있기 때문이다. 주택재건축사업에서는 주택재건축사업에 동의한 토지등소유자가 조합원의 자격이 있고, 조합설립인가 후 양도 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우에는 조합원의 권리를 취득한 자가 조합원의
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:40
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재건축 투자, 잔치는 끝나지 않았다.
재건축 투자, 잔치는 끝나지 않았다. 김태석 변호사 불과 몇 년 전까지 엄청난 호황을 누리던 재건축시장은 참여정부 5년 동안 재건축 규제강화의 온갖 포화를 맞았다. 안전진단강화, 후분양제, 소형평형의무비율강화, 조합원지위이전제한(전매제한), 기반시설부담금, 재건축입주권의 주택간주, 1가구2주택 양도소득세중과, 재건축초과이익환수, 분양가상한제 등으로 인해 재건축은 투자대상으로서의 매력을 완전히 잃는 듯했다. 이는 다른 관점에서 바라보면 재건축이야말로 가장 투자가치가 높은 물건이기에 그만큼 규제가 집중된 것이며, 따라서 정부의 고삐가 조금이라도 늦춰지는 순간 시장이 다시 기지개를 켤 것이라는 의미다. 지난 정부의 모든 규제가 재건축수익률을 낮추는 것을 제1목표로 하고 있었음에도 가장 수익률이 높았던 종목 역시 강남 재건축이었다는 사실을 보면, 투자를 고려해야 할 최우선적인 대상은 바로 재건축물량이라는 점을 알 수 있다. 이를 증명하는 것처럼 최근 새 정부가 출범하면서 잔뜩 움츠러들었던 재건축시장이 다시 활기를 띠고 있다. 18대 총선 이후 부동산 관련 각종 규제가 대폭 완화되리라는 기대 때문이다. 투자수익 증대를 기대하는 사람이라면 놓칠 수 없는 기회다. 그럼
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:37
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재개발사업구역안에서 무허가건물 또는 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 소유한 사람이 아파트분양권을 취득할수 있는지 여부
재개발사업구역 안에서 무허가건물 또는 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 소유한 사람이 아파트분양권을 취득할 수 있는지 여부 김태석 변호사 사례) A는 재개발사업구역 안에 있는 무허가건물을 매입하였다. B는 같은 구역 안에 있는 연립주택의 지하층(건축물대장상 대피소로 기재되어 있으나, 사실상 주거용으로 사용되고 있음)을 매입하였다. 이 경우 A, B는 주택재개발사업으로 신축되는 아파트의 분양권을 취득할 수 있을까? 해설) 주택재개발사업의 경우 사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 사람은 재개발사업에 동의하는지 여부를 불문하고 당연히 조합원이 된다. 재개발조합의 조합원에는 아파트 분양권을 취득하는 분양대상 조합원과 아파트 분양권을 취득하지 못하고 현금으로 청산되는 청산대상 조합원이 있다. 사업구역 내 토지와 건축물을 함께 소유하고 있는 경우에는 분양대상자가 되는데, 토지 또는 건축물만을 소유한 경우에는 분양대상자인지 여부를 잘 살펴보아야 한다. 서울의 경우 종전의 건축물 중 주택을 소유한 사람은 아파트 분양대상자가 된다. 이 경우 주택에는 기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 포함한다. 기존무허가건축물이란 ① 1981. 12. 31. 현재 무
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:25
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재개발사업구역안에 있는 토지를 매수한 경우 아파트분양권을 취득할수있을까
재개발사업구역 안에 있는 토지(도로)를 매수한 경우 아파트분양권을 취득할 수 있을까 김태석 변호사 사례) 갑은 부동산경매절차에서 서울의 재개발사업구역 안에 있는 토지를 매수하였다. 취득한 토지가 아래와 같은 경우 갑은 조합원의 자격을 취득할까? 갑은 아파트 분양권을 취득할 수 있을까? (1) 토지 면적이 99㎡(30평)인 경우, (2) 토지가 1필지로서 그 면적이 66㎡(20평)인 경우, (3) 토지가 1필지로서 그 면적이 33㎡(10평)인데, 그 지목이 도로이고 도로로 이용되고 있는 경우 해설) 첫째, 갑이 조합원지위를 취득할 수 있는지 살펴보자. 주택재개발사업에 있어서는 사업구역 안에 있는 토지 또는 건축물(무허가건물 포함)의 소유자는 당연히 조합원이 된다. 갑이 일반매매 또는 경매를 통해 재개발사업구역 안에 있는 토지를 취득하였다면, 갑은 조합원의 자격을 취득한다. 둘째, 갑이 아파트분양권을 취득할 수 있는지 살펴보자. 재개발사업에서 아파트분양대상자는 종전 주택을 소유한 사람, 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡(약 27평) 이상인 사람 등이다. 소유하고 있는 토지의 총면적이 90㎡ 이상이면 충분하다. 지목이 대지일 필요는 없고, 도로라도 무방하다
- 김태석 변호사 기자
- 2008-09-04 13:22
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