데일리연합 (SNSJTV) 김용두 기자 | 부동산 시장의 기대심리를 움직이는 것은 숫자와 제도만이 아니다. 시장은 “정부가 끝까지 밀어붙일 의지가 있는가”를 먼저 읽는다. 세금·금융·공급·단속이 서로 다른 부처의 영역에 흩어져 있고, 이해관계자들의 반발이 큰 부동산 정책은 특히 그렇다. 결국 대통령의 정책적 의지가 ‘시그널’이자 ‘조정장치’로 작동하면서, 정책의 지속성과 예측가능성을 만들어내는 구조이다.

 

이런 맥락에서 최근 정부가 내놓은 두 축, 다주택자 양도소득세 중과(중과 유예 종료 포함)와 청년·신혼부부 주택공급 확대는 각각 따로가 아니라 “한 묶음”으로 평가되어야 한다. 하나는 투기수요의 기대수익을 낮추는 ‘수요 억제·유도’이고, 다른 하나는 실수요의 불안을 낮추는 ‘공급·대안 제시’이기 때문이다.

 

1. 다주택자 양도세 중과, 왜 ‘의지’가 핵심 변수로 떠올랐나

 

다주택자 양도세 중과는 시장에 직접적인 행동 유인을 만든다. 특히 유예가 “연장될지, 끝날지”의 판단은 다주택자의 매물 결정에 직결된다. 실제로 최근 매일경제 보도에 따르면, 대통령은 다주택자들에게 정부가 집값 안정을 위한 의지와 수단을 가지고 있으며 정책에 맞서 손해 보지 말라는 취지의 메시지를 연이어 냈고, 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 입장도 거론됐다.

 

제도적으로도 다주택자 양도소득세 중과는 ‘법과 시행령’ 체계 안에서 작동한다. 다주택자의 조정대상지역 주택 양도에 대해 가산세율을 적용하는 틀은 「소득세법」 제104조(양도소득세의 세율)에서 중과의 큰 골격이 규정되는 구조이다.

 

또한 조정대상지역 다주택자 범위와 적용배제 요건 등은 「소득세법 시행령」에서 구체화되는 영역으로, 실제 현장에서는 “유예 종료 시점과 적용범위”가 매물·거래량에 민감하게 반영된다.

 

여기서 대통령의 의지가 중요한 이유는 간단하다. 부동산 세제는 ‘한 번 강하게 말하고 끝’이 아니라, 유예·완화·적용범위 조정이 반복되면 시장이 학습해버린다. “버티면 또 풀린다”는 기대가 생기는 순간, 매물은 잠기고 가격은 버틴다.

 

반대로 “이번에는 유예를 반복하지 않는다”는 신호가 명확하면, 다주택자는 ‘최적 매각 타이밍’을 앞당기게 되고, 실수요자는 ‘가격 상승의 자기충족적 기대’에서 한 발 물러난다. 이 기대의 전환을 만드는 힘이 대통령의 일관된 메시지와 집행의 지속성이다.

 

 

 

2. 청년·신혼 주택공급, “물량”보다 “속도·입지·실행”이 관건

수요 억제만으로는 시장이 안정되지 않는다. 실수요가 선택할 수 있는 ‘대체재’가 있어야 한다. 그래서 최근 정부가 내건 청년·신혼부부 대상 공급 확대는 다주택자 세제 정상화와 반드시 병행되어야 한다.

 

정부는 도심 유휴부지 등을 활용해 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위한 주택을 신속 공급하겠다는 취지의 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화’ 방향을 밝히며, 도심 선호입지에 공급을 집중하겠다는 메시지를 냈다. 또한 별도로 수도권 공공주택 공급 시기를 앞당기는 후속조치도 내놓으면서, 사업방식 전환(LH 직접시행 등)을 통해 속도를 끌어올리겠다는 계획을 제시했다.

 

청년·신혼 정책에서 시장이 주목하는 포인트는 세 가지이다.

첫째, 입지이다. 도심·역세권·직주근접은 청년·신혼에게 선택의 결정요인이며, 외곽 물량만으로는 체감 안정이 약하다.

둘째, 속도이다. 발표는 빠르지만 착공·입주가 늦으면 기대만 키우고 실망을 낳는다. 공급정책이 실패했다고 인식되는 순간, 다시 가격 기대가 고개를 든다.

셋째, 실행력이다. 부처 간 조정, 인허가, 공공부지 활용, 민간 참여 조건 설계까지 한 방향으로 밀어야 결과가 나온다. 이때도 결국 “대통령이 끝까지 챙기느냐”가 현장 속도를 좌우한다.

 

참고로 지자체 차원의 청년·신혼 임대정책도 시장의 ‘완충장치’로 기능한다. 예컨대 서울특별시의 청년·신혼 대상 역세권 임대주택(청년안심주택) 안내에서도 청년·신혼부부를 대상으로 공공임대·공공지원 민간임대 혼합 공급, 시세 대비 임대료 수준 등을 제시한다. 이러한 정책들은 중앙정부 공급이 체감되기 전까지 주거불안을 낮추는 보조축이 될 수 있다.

 

3. “세금으로 누르고 공급으로 푼다”는 조합, 왜 한 번에 가야 하나

 

부동산 안정화는 단일 처방이 아니라 ‘조합의 신뢰’ 문제이다. 다주택자 양도세 중과 정상화는 투기적 기대수익을 낮추고 매물 출회를 유도할 수 있지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 실수요의 불안이 해소되지 않아 가격 기대가 재점화될 수 있다. 반대로 공급만 강조하고 세제 신호가 흔들리면, 투자수요는 “결국 다시 오른다”는 학습으로 돌아간다.

 

대통령의 의지가 중요한 지점은 여기이다.

첫째, 정책의 일관성을 보증한다. 시장은 ‘다음 선거·다음 개각’보다 ‘지금 이 정책이 유지되는가’를 본다.

둘째, 부처 간 칸막이를 깨는 조정자가 된다. 세제는 기획재정부, 공급은 국토교통부, 집행·해석은 국세당국 등으로 나뉘는데, ‘한 방향’으로 묶지 못하면 효과가 반감된다.

셋째, 정책의 신뢰비용을 낮춘다. 대통령이 분명한 시그널을 주고 실행을 점검할수록, 시장은 ‘눈치보기’를 덜 하고 거래의 시간표가 앞당겨진다.

 

부동산 안정은 ‘정치적 결단’의 영역

 

다주택자 양도세 중과는 “투기 기대를 꺾는 정책”이고, 청년·신혼 주택공급 확대는 “실수요 불안을 낮추는 정책”이다. 둘을 동시에 밀어야 시장이 비로소 ‘상승 기대’에서 ‘관망과 정상화’로 이동한다. 그리고 이 결합을 끝까지 유지시키는 최종 변수는 대통령의 정책적 의지이다.

 

부동산 안정화 국면에서 언론의 역할은 어느 때보다 중요하다. 부동산 시장은 수치보다 전망에 민감하게 반응하는 특성이 있으며, 언론 보도는 정책 신호와 맞물려 시장 기대를 형성하는 핵심 변수로 작동해 왔다. 이 시점에서 자극적인 반등론이나 정책 후퇴 가능성을 단정적으로 제기하는 보도는 시장 불안을 증폭시키고 정책 효과를 스스로 훼손할 위험이 크다.
 

특히 과거 반복돼 온 ‘규제는 결국 완화된다’는 식의 관성적 프레임은 다주택자와 투기 수요의 기대를 키우는 동시에, 실수요자의 판단을 흐리게 해왔다. 이러한 보도 관행은 정책의 성과 여부와 무관하게 시장을 다시 불안정한 국면으로 밀어 넣는 요인으로 작용해 왔다는 점에서 재검토가 필요하다.
 

언론은 가격 상승과 하락을 예단하는 역할이 아니라, 정책의 구조와 의도를 설명하고 그 실행 과정을 검증하는 기능에 집중해야 한다. 세제 정상화와 주택 공급 확대가 어떤 논리로 결합되어 있는지, 누구를 보호하고 어떤 부작용을 관리하려는 정책인지에 대한 설명이 뒷받침될 때 시장은 과열이 아닌 합리적 판단으로 움직일 수 있다.
 

부동산 안정은 단기 이슈가 아니라 사회적 합의의 문제이다. 정책을 정치적 공방이나 정권 논리로만 소비할 경우, 시장은 방향성을 잃고 불안 심리만 증폭된다. 이 때문에 현 국면에서 언론은 불안을 확대 재생산하는 전달자가 아니라, 시장과 정책을 연결하는 조정자이자 안전장치로 기능해야 한다는 지적이 나온다.
 

결국 부동산 안정화의 성패는 정책의 설계뿐 아니라, 이를 다루는 언론의 책임 있는 태도에 달려 있다는 점에서 언론 스스로의 역할 점검이 요구되는 시점이다.