데일리연합 (SNSJTV) 김민제 기자 | 최근 경기 남양주시 일대의 등기관 운영과 관련한 두 건의 언론 보도가 제도 신뢰에 빨간불을 켰다.
첫째, “2015년 각하는 불법 은폐…10년 만의 ‘진정명의회복’ 등기”라는 제목의 보도는 해당 지자체와 등기소 간 공적 장부 위·변조 의혹을 다루었다.
둘째, “남양주시·법원 등기소 공적 장부 위·변조 의혹, 대법원 ‘원인무효’ 판결에도 이행 안 돼”라는 기사 역시 확정판결이 있음에도 등기관이 등기말소 또는 직권말소를 수년째 미이행했다는 내용을 다뤘다.
이들 기사에 따르면 남양주등기소 등 해당 기관은 단순한 서류미비나 절차지연이 아니라, 확정판결 이후 수년간 등기관이 등기말소 절차를 실행하지 않은 채 거래자 권리 보호에 실패했다는 의혹을 받고 있다.
이는 국민이 부동산 거래 시 가장 기댈 수 있는 ‘등기제도’의 신뢰에 근본적 의문을 낳게 한다.
한편 등기관 측은 이 사건과 관련해 “패소의 이유는 제3번 항목 때문에 패소로 본다.”고 본지통화에서 입장을 밝혔다.이는 곧 판례 94다17109 판결(대법원 1994.10.21.선고) 이른바 ‘다항(다번항)’중 하나를 지칭한 것으로 보인다.
그러나 해당 판례의 법리 해석을 보면, 등기관의 주장은 판례의 핵심과 배치되는 것으로 법률 전문가들은 평가하고 있다.
94다17109는 임야에 대해 가등기 이후 부기등기가 경료된 사안에서, 법원이 다음과 같이 판시했다. 가등기 이전의 부기등기는 기존의 가등기에 의한 권리승계를 명시하는 것일 뿐 새로 권리가 생기는 것은 아니다.
따라서 주등기인 가등기의 말소만 청구하면 되고, 그 부기등기는 주등기의 말소에 따라 별도 청구 없이 직권말소된다.
또한, 소송절차에서는 원심이 원고에게 청구취지 변경이나 변론기회를 주지 않고 예상치 못한 쟁점을 재판기초로 삼은 것은 위법하다고 판시했다. 주목할 점은, 이 판례는 원고(신청인)의 권리를 보호하기 위한 절차적 형평성을 강화한 판결이라는 것이다.
즉, 등기관 측이 제시한 ‘제3번 항목’이 패소·면책의 근거가 아니라, 오히려 신청인에게 유리한 법리를 담고 있다.
등기소 측이 주장하는 바대로라면 신청인이 피고(등기명의자)를 잘못 지정했고, 그로 인해 절차상 하자가 있어 패소했다는 식이다. 하지만 판례는 그 반대로 원고에게 청구취지 변경기회와 변론기회를 제공하지 않은 것은 위법이라고 판단했다.
이는 곧 절차적 요건이 부족했다면 원고측이 보호받아야 한다는 방향이다.또한 판례 일관성 측면에서도 95다7550 판결 등이 주등기 말소 시 그에 기초한 부기등기는 별도 청구 없이 직권말소된다”는 법리를 반복해 인정하고 있다.
따라서 ‘제3번 항목 때문에 패소로 본다는 입장’의 등기관 주장은 판례의 취지와 법리구조를 오해한 것으로 보인다.
이번 남양주 등기관 관련 보도는 다음과 같은 의미를 갖는다.
첫째, 확정판결이 있음에도 등기관이 말을 집행하지 않고 수년간 미이행했다는 사실은 등기제도 신뢰에 치명적이다. 거래 당사자들이 ‘등기부 번역만 믿으면 된다’는 통념이 흔들릴 수 있다.
둘째, 주등기·부기등기의 관계 및 말소의무에 관한 판례 법리는 실제 거래현장과 기관운영 사이에 격차가 존재함을 보여준다.
셋째, 거래자 입장에서는 단순히 등기부조회만으로는 위험을 완전히 회피하기 어렵다는 점이 드러났다. 실제로 거래자들이 ‘확정판결 이후 등기관 이행 여부’를 확인하는 절차는 잘 알려져 있지 않다.
부동산등기 자문 전문 변호사는 등기관이 내부 장부를 조작하거나 확정판결을 이행하지 않는다면, 결국 부동산 거래 전체에 대한 신뢰가 흔들리게 됩니다. 판례상 주등기 말소 후 부기등기가 자동으로 직권말소 된다는 법리는 거래자 보호의 핵심입니다.
부동산 리스크분석 전문가에 의하면, 등기관이 ‘우리는 절차문제 때문이다’고 주장하면서 판례를 정면으로 오해하는 것은 매우 위험한 언론·제도적 신호입니다. 이번 사안을 언론이 제도개선 논의로 연결해야 합니다.
부동산 거래 전에는 등기부등본뿐 아니라 해당 부동산에 확정판결이 있는지, 또 등기관이 이를 말소 또는 직권말소했는지 확인해야 한다.
주등기 말소가 확정돼 있다면, 해당 주등기에 기초한 부기등기에 대해 등기관이 직권말소했는지 직접 문의하는 것이 바람직하다.
등기관이 말소를 거부했기 때문에 위 판례 94다17109 등을 근거로 공문을 보내거나 언론제보를 통해 보도가 된 사례다.
남양주 등기관 사례는 한 기관의 운영 실패를 넘어 등기제도의 신뢰성과 거래안전성을 근본적으로 재검토해야 하는 사안이다. 판례는 분명히 신청인(거래자)에게 유리한 법리를 제시하고 있다.
따라서 등기관은 확정판결의 집행과 후속 등기의 직권말소를 지체 없이 이행해야 한다.언론은 이번 사안을 단순한 지역 사건으로 넘기지 말고 제도개선과 책임강화라는 관점에서 심층보도해야 한다.
원고측은 ‘등기부만 믿지 말라’는 경고를 경청할 시점이다.또한 불법 등기논란으로 장기가 사건화되면서, 그 틈을 이용해 토지와 건물을 호수별로 등기로 나누어 수십개의 집합건물화했고, 그걸 등기관과 유착 조작했다는 주장이다.
법의 틈새를 이용한 후속 등기과정에 대해 원고측은 후속등기자들이 악용하여 부동산을 탈취했다고 주장하며, 즉시 대법원 판례사례에서 판결이 난것처럼 꼼수 등기화 회피가 아닌 더 이상 범죄를 확대하지말고 회복등기를 즉시 실행하라고 주장했다.
