부동산 매매계약 체결 후 등기 전에 매매계약 당사자가 사망했다면 어떻게 해야 할까. 이에 대해 법무법인 한중의 홍순기 대표변호사는 "매매계약 체결 후에 등기권리자 또는 등기의무자가 사망한 경우에는 그 상속인이 매매계약의 체결에 따른 부동산이전등기를 신청할 수 있다"고 설명한다.

일반적으로 상속인은 부동산을 상속받은 경우 상속을 원인으로 하여 상속 부동산에 대한 소유권이전등기를 해야 한다. 상속이 개시되면 그때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리 의무를 승계하기 때문에 부동산의 소유권은 등기 없이도 상속인에게 이전된다.

다만 상속부동산을 처분하려면 자신에게 소유권이전등기를 해야 이를 처분할 수 있다. 홍순기 상속전문변호사는 "상속등기는 상속인 본인이 단독으로 신청하는데, 등기원인이 상속인 경우 신청서에 상속을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다"면서, "이때 상속인이 여러 명인 경우에는 공동명의로 각자의 상속지분을 기재하여 이전등기한다"고 강조했다.

또한, 현행 민법 187조는 상속에 대하여 공용징수·판결·경매 등과 마찬가지로 부동산의 물권을 취득하는 데 등기를 필요로 하지 않는다고 규정하고 있다. 이는 상속이 법률행위에 의하지 않는 물권변동이기 때문이다.

상속전문 홍순기 변호사는 "이에 따라 상속인이 피상속인으로부터 부동산을 상속받은 경우에 등기하지 않더라도 부동산의 소유권을 취득하고, 제3자에게 이를 주장하고 대항할 수 있다"면서 "하지만 이를 제3자에게 처분하기 위해서는 상속등기를 해야 한다"고 말했다.

아울러 상속인과는 별도로 유증을 받은 수유자가 있는 경우에는 수유자는 단독으로 등기를 신청할 수 없고, 상속인 그 밖의 유언집행자(등기의무자)와 수유자(등기권리자)가 공동신청해야 한다.

만약 공동상속인 중에 한 사람이 소재불명인 경우 다른 상속인들이 상속을 원인으로 등기할 수 있을까. 홍순기 변호사는 "공동상속인 중 한 사람이 가족관계등록부에는 등재되어 있으나 주민등록은 말소되어 있고 현재 그 소재나 생사도 확인할 수 없는 경우라면, 다른 공동상속인들이 신청서에 행방불명인 자를 함께 상속인으로 표시하고 그의 말소된 주민등록표등본을 첨부하여 상속등기를 신청하거나, 행방불명인 상속인이 실종선고의 요건에 해당된다면 실종선고를 통하여 그에 관한 호적을 정리 받은 후 그를 제외한 다른 상속인들이 공동상속인으로서 상속등기를 신청할 수 있다"고 설명했다.

또 공동상속인 중의 일부가 상속재산을 받지 않기로 하는 협의분할에 의한 재산상속등기의 가능 여부에 대해 홍순기 변호사는 "공동상속인 전원이 참가하여 그중 한 사람이 상속재산 전부를 받고 나머지 상속인들은 상속재산을 받지 않기로 하는 상속재산의 협의분할을 한 경우에도, 그러한 협의분할에 따른 재산상속등기를 할 수 있다"고 강조했다.

한편, 부동산등기법은 상속등기 시에 신청인의 주소를 증명하는 서면을 제출하게 하고 있기 때문에 상속인 중 외국에 거주하는 자가 있는 경우 그자의 주소를 증명하는 서면을 제출하지 않고서는 상속등기신청을 할 수 없다.

더 자세한 사항은 홈페이지(www.sangsoklab.com) 또는 전화(02-584-1717)로 문의 가능하다.