김치련 변호사에게 들어보는 부동산이야기(3회)

“상가건물을 임차하여 사용하는 경우”

사무실이나 상점, 음식점등의 영업을 하는 대부분의 사람들은 자신의 건물이 아닌 타인의 건물을 임차하여 사용하게 된다. 주한 외국인의 경우 특히나 자신들의 건물이 아닌 임차 건물을 사용하는 비율이 높을 것이다.

새로운 사업을 시작하자면 사업에 맞는 시설과 인테리어를 하게 되고, 한번 영업을 시작하면 거래처나 고객과의 거래를 같은 장소에서 하게 되어, 이후 영업장을 이전한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그런데, 통상 임대차 기간은 2년 정도 약정을 하므로 기간이 만료되거나, 도중에 건물주가 바뀌는 등의 사정이 생기면, 임차인이 계속 임차를 하고 싶어도 영업장을 돌려 줘야하는 어려움에 처하거나, 건물주의 잘못으로 건물이 경매되어 보증금을 돌려 받을 수 없는 경우도 있다. 이런 경우 임차인은 해당 영업장에 그동안 투자한 자금과 노력을 한순간 잃어버릴 수도 있다.

한국에서는 이러한 임차인들을 보호하기 위하여 ‘상가건물임대차보호법’을 제정하여 시행하고 있다. 주요한 보호 내용으로는, 임대차 계약을 체결하고 임차인이 ‘건물을 인도’ 받아 ‘사업자등록’ 신청을 하면, 그 다음날부터 ‘대항력’이라는 것이 생겨 임차 건물의 주인이 바뀌어도 기존 임대차 관계를 계속 인정받을 수 있게 하고, 여기에 더하여 관할 세무서장으로부터 ‘임대차계약서상의 확정일자’를 받아 둔다면 건물이 경매되어도 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리도 생긴다. 또한, 임차인은 자신이 임대차 계약상 의무를 위반한 사실 등이 없다면 최초의 임대차기간을 포함해 5년의 범위에서 계약을 다시 연장해 달라는 요구를 할 수 있다.

이러한 임차임 보호는 서울의 경우 보증금 4억(월세는 100을 곱하여 보증금으로 환산) 미만인 경우 적용되고 있다. 그러니 한국에서 건물을 임차하여 사무실이나 상점, 음식점등의 영업을 하고자 한다면, 계약 후 장소를 사용하는 즉시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어 법의 보호에서 벗어나는 일이 없도록 하여야 할 것이다.

자료제공 : 김치련변호사 법무법인 정언 02-2234-5940

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