부동산경매의 참을 수 없는 매력

김태석 변호사

우리 경제가 IMF 외환위기라는 한파를 맞은 지도 벌써 10년이 넘었다. 강산도 변할 세월이라, 과거 은행금리에만 만족해왔던 전 국민이 재테크 전사로 거듭났다. 재테크는 더 이상 부자들만의 전유물이 아니라 시대의 큰 흐름인 것이다. 자영업자와 직장인뿐만 아니라 가정주부 및 학생들까지도 최신 재테크 트렌드가 뭔지 모르면 도통 대화에 끼기 어렵다. 2007년 한 해 동안에는 주식 및 펀드 투자가 우리 사회를 뜨겁게 달구었던 반면, 2008년 올해는 새해 벽두부터 전 세계 주가가 불안한 움직임을 보이고 있다. 따라서 새 정부의 시장친화적 부동산정책에 대한 기대감도 한몫 해 여러 투자자산 중 부동산의 강세가 점쳐진다. 이미 강북지역의 다세대 연립주택 소형아파트, 뉴타운 재개발 재건축 사업구역 안에 있는 부동산, 한반도대운하 주변의 부동산, 버블세븐 지역의 고가아파트에 대한 집중현상이 벌어지고 있다. 그렇다면 돈 되는 부동산을 어떻게 소유할 것인지가 관건이다. 매매를 통한 부동산거래가 일반적이지만, 진짜 알짜배기 부동산거래는 뭐니뭐니 해도 경매부동산을 낙찰받는 것이다. 다시 말해 가장 안전하면서도 수익률이 높은 재테크 수단은 부동산경매라고 할 수 있다. 첫 번째 매력 - 탐나는 부동산, 싸게 살 수 있다! 부동산경매의 최대 장점은 시가보다 싼값에 부동산을 매입할 수 있다는 것이다. 감정평가금액이란 것이 시중에서 호가되는 가격보다 낮게 평가되는 게 일반적이고, 매각기일에 팔리지 않을 경우에는 최저매각가격이 무려 20%씩 감액된다. 예를 들어 주택재개발사업구역 안에 있는 부동산은 추진위원회승인, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가 및 관리처분계획인가시에 가격이 급격히 오르는 경향이 있다. 경매신청일로부터 제1회 매각기일까지는 약 6개월이 소요된다. 그러니 감정평가 이후에 추진위원회승인 또는 구역지정이 된 경우라면, 감정평가서에는 감정평가 이후 상승한 시가가 반영되지 않는다. 이 같은 특성 때문에 강북 뉴타운지역에서는 제1회 매각기일에 감정평가금액보다 높은 금액으로 경매부동산이 매각되는 일도 종종 발생한다. 하지만 감정평가금액보다 높은 가격이라도 그것이 시가 이하라면 투자수익은 충분히 얻을 수 있다. 두 번째 매력 - 토지거래허가를 받을 필요 없다! 한편 토지거래허가를 받을 필요가 없다는 것도 부동산경매의 숨은 매력이다. 토지거래허가란 것이 부동산을 매입할 때 큰 걸림돌로 작용하는 경우가 얼마나 많은가. 현재 토지거래허가의 요건은 무척이나 엄격해 웬만해선 받기가 힘들다. 담당공무원들도 허가기준을 까다롭게 적용하고 있고, 허가를 받는다고 해도 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무가 있다. 이로 인해 많은 투자자들이 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대한 투자를 꺼린다. 하지만 부동산경매를 통하면 이 같은 난관을 극복할 수 있다. 그래서 일부 투자자들은 일단 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대한 매매계약을 체결해 대금을 지급하고, 부동산에 근저당권을 설정한 후 임의경매를 신청한 다음, 자신이 제1회 매각기일에 낙찰받는 방법으로 토지거래허가제도를 회피하기도 한다. 세 번째 매력 - 누가 뭐래도 든든한 건 부동산! 주식이나 채권 같은 ‘페이퍼머니’는 시장상황에 따라 언제든 종이조각으로 변할 위험성이 상존한다. 하지만 대한민국에서 부동산가격의 폭락은 좀처럼 예상하기 어렵다. 특히 서울 및 수도권 지역의 부동산은 지금 같은 인구집중이 해소되지 않는 한, 더 오르고 덜 오르고의 차이가 있을 뿐 결국은 계속해서 오르게 돼 있다. 부동산의 유일한 위험이라면 소유자가 매각을 원하는 시점에 매수인이 나타나지 않는 것이다. 즉 현금유동성 측면에서 자유롭지 않다는 정도인데, 어찌됐거나 집이나 땅은 결코 도망가지 않고 그 자리에 남아 있다. 아울러 잘 고른 경매부동산은 몇 배의 이익을 남겨주고 새 주인을 찾아가는 것도 빠르다. 불과 몇 년 전까지만 해도 부동산경매에 대한 부정적인 시선이 많았다. 가뜩이나 망해서 서러운 사람들 두 번 울게 만드는 잔혹한 투자라는 오해가 있었기 때문이다. 하지만 경매부동산에 대한 입찰이 활성화되어야 투자자는 물론 채권자에게도, 원래의 소유자에게도 모두 좋은 일이라는 사실이 알려지면서 종전의 이미지는 어느 정도 불식되었다고 할 수 있다. 부동산경매는 매매의 일종이며 투자의 수단이다. 복잡하고 까다롭다는 인식이 아직도 일반투자자가 접근하기 쉽지 않도록 만들고 있지만, 부동산경매의 기본 절차 정도만 알고 기초적인 권리분석을 공부한다면 누구나 소액으로 경매투자를 시작할 수 있다. 아울러 변호사 등 전문가의 도움을 받으면 이해관계가 복잡하게 얽히고 설킨 경매부동산조차도 손쉽게 취득할 수 있을 것이다. 평생 동안 직장에 매여 아옹다옹 살고 싶지 않은 사람! 월급 이외에 다른 수입을 얻어 보다 풍족한 생활을 누리길 꿈꾸는 사람! 남보다 한 살이라도 젊을 때 재정적으로 독립하기를 원하는 사람! 대한민국의 남녀노소 모두 부동산경매에 관심을 갖고, 직접 투자에 나서보자. 공부하고 발로 뛴 만큼, 당신의 꿈은 성큼 다가설 것이다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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