재건축 투자, 잔치는 끝나지 않았다.

김태석 변호사

불과 몇 년 전까지 엄청난 호황을 누리던 재건축시장은 참여정부 5년 동안 재건축 규제강화의 온갖 포화를 맞았다. 안전진단강화, 후분양제, 소형평형의무비율강화, 조합원지위이전제한(전매제한), 기반시설부담금, 재건축입주권의 주택간주, 1가구2주택 양도소득세중과, 재건축초과이익환수, 분양가상한제 등으로 인해 재건축은 투자대상으로서의 매력을 완전히 잃는 듯했다.

이는 다른 관점에서 바라보면 재건축이야말로 가장 투자가치가 높은 물건이기에 그만큼 규제가 집중된 것이며, 따라서 정부의 고삐가 조금이라도 늦춰지는 순간 시장이 다시 기지개를 켤 것이라는 의미다. 지난 정부의 모든 규제가 재건축수익률을 낮추는 것을 제1목표로 하고 있었음에도 가장 수익률이 높았던 종목 역시 강남 재건축이었다는 사실을 보면, 투자를 고려해야 할 최우선적인 대상은 바로 재건축물량이라는 점을 알 수 있다.

이를 증명하는 것처럼 최근 새 정부가 출범하면서 잔뜩 움츠러들었던 재건축시장이 다시 활기를 띠고 있다. 18대 총선 이후 부동산 관련 각종 규제가 대폭 완화되리라는 기대 때문이다. 투자수익 증대를 기대하는 사람이라면 놓칠 수 없는 기회다. 그럼 재건축투자시 가장 중점을 두고 파악해야 할 부분은 무엇인지 간략하게 살펴보자.

재건축투자의 관건 : 조합원지위 및 분양권 취득

과연 현 시점에 매매, 증여, 상속, 경매 등의 방법으로 주택재건축사업구역 안에 있는 부동산을 취득할 경우 양수인이 조합원지위 및 아파트분양권을 취득할 수 있을까?

먼저 조합원지위 취득에 관련해서는 재건축 규제 중 ‘조합원지위이전제한’을 살펴봐야 한다. 조합설립인가 후 토지 및 지상건축물의 양도가 이뤄지는 경우 양수인은 조합원지위를 취득하는 것이 원칙이다. 그런데 투기과열지구로 지정된 구역 안에서 진행되는 주택재건축사업의 경우, 조합설립인가 후 토지 또는 건축물을 양수한 사람은 조합원지위를 취득할 수 없다. 다만 상속이나 이혼으로 인한 경우, 양도인의 해외이주로 인한 경우 등의 상황에서는 양수인이 조합원지위를 취득한다.

다음으로 아파트분양권을 취득할 수 있는지 알아보자. 조합원은 분양대상 조합원과 청산대상 조합원으로 나뉜다. 조합원이 ①분양신청을 하지 않은 경우, ②분양신청을 철회한 경우, ③관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 경우에는 청산조합원이 된다. 양도인이 청산조합원인 경우 양수인 역시 청산조합원이다. 따라서 부동산을 매입하면 조합원지위를 취득할 수 있는 경우라 해도, 자신이 분양대상 조합원이 될지 아니면 청산대상 조합원이 될지 반드시 확인해야 한다.

* 김태석 변호사(법무법인 국민) : 부동산전문 변호사(재개발․ 재건축, 부동산경매, 부동산개발, 건설분쟁 등)

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